Si hay algo “normal” en la nueva normalidad es la incertidumbre sobre el cambio de panorama de los negocios inmobiliarios, mientras que existen tendencias que van en aumento como la demanda de compras en línea, otras se mantienen sin certezas claras; como la densificación del trabajo y el espacio vital, todas estas tendencias y muchas más tienen diferentes implicaciones y los bienes raíces no son la excepción.
Fernando González Figueroa, Coordinador del Diplomado en Planeación y Evaluación de Negocios Inmobiliarios del Tecnológico de Monterrey, aseguró que una de las cosas más importantes para lograrlo ese éxito es hacer un análisis de cuatro importantes variables:
-Novedad
-Diferenciación
-Ventaja competitiva
-Innovación
-Importante poder identificar los riesgos que se tienen para tener claridad en la rentabilidad del negocio y poder considerar cuál es la utilidad final en base a la inversión.
Por eso, debemos comprender la situación a la que nos enfrentamos y tomar decisiones con base en el contexto, la rentabilidad y la innovación, para así poder mantener o crear un negocio inmobiliario exitoso.
Cuatro cimientos para el éxito inmobiliario
El área de Estudios Económicos de BBVA en México pronosticó una caída “significativa en la demanda de viviendas e hipotecas” a causa de la pandemia del Covid-19, misma que ocasiona que las finanzas de las familias se vean comprometidas durante los próximos meses aunque no de manera permanente, lo que nos permite asegurar que el sector inmobiliario en el país volverá con más fuerza y solo los más preparados podrán aprovechar esa nueva ola.
Un informe de JLL Research & Strategy destaca que la inversión en bienes inmuebles ha fluctuado a lo largo de los años a través de varias recesiones, la tendencia general ha sido de mayores asignaciones a bienes inmuebles y nada indica que ésta se revertirá.
“El sector inmobiliario continúa ofreciendo buenos rendimientos ajustados al riesgo que están menos correlacionados con otras clases de activos. Esta ventaja de diversificación de cartera de las inversiones inmobiliarias solo se enfatiza en períodos de mayor volatilidad en los mercados de acciones y materias primas”, confirma el estudio.
Fernando González Figueroa, coordinador del diplomado en Planeación y Evaluación de Negocios Inmobiliarios detalló que, en esta nueva normalidad existen cuatro objetivos fundamentales a considerar para la renta o venta de un inmueble; lo primero es, tomando en consideración sus características, determinar para qué está hecho el producto y en que categoría se sitúa: habitacional, industrial y comercial.
Reconocer el tipo de uso de suelo del inmueble es fundamental. Informarse sobre las restricciones municipales o estatales de ese tipo de suelo evitará tener problemas posteriores con la construcción.
Otro punto básico a considerar es, cuáles son los beneficios que se obtienen de ese producto, es decir qué utilidad tendrá para los inversionistas y usuarios, los expertos aseguran que si se hace una correcta elección en la inversión la ventaja es la obtención de utilidades de hasta 30% en un periodo de tres años.
También es importante considerar el aspecto del concepto ampliado del producto inmobiliario, pues según González Figueroa, es indispensable diferenciar entre el comercial al industrial; por último, pero no menos importante, es considerar la tecnología para renta o venta de un inmueble.
En México, durante esta crisis sanitaria la búsqueda de inmuebles por Internet presentó una desaceleración de entre 10 a 15 por ciento en la categoría de venta; y de entre 15 y 20 por ciento en la de renta.
Sin embargo, este recurso volverá a ser indispensable una vez que la curva de la epidemia se estabilice y es ahí, cuando quien esté mejor preparado podrá sacar ventaja de las nuevas condiciones.
“Hoy en día es muy difícil identificar la rentabilidad de un negocio inmobiliario dada las variables que se tienen y las condiciones que se están viviendo”, reconoció Fernando González Figueroa, coordinador del diplomado en Planeación y Evaluación de Negocios Inmobiliarios.
Y es que esta nueva normalidad nos mantiene en incertidumbre sobre todo si consideramos lo que un estudio de JLL Research & Strategy reveló sobre que en el terreno de la vivienda la tendencia de diseño es hacia densidades más altas y mayores espacios de colaboración.
El sector inmobiliario deberá adaptarse a las nuevas necesidades que tendremos una vez superada la crisis sanitaria.
Considerar el macroentorno es un recurso compartido por casi todas las organizaciones, porque nadie duda que todo lo que ocurre en este ámbito, afecta a todos los negocios.
Para González Figueroa, un buen método para analizar el macroentorno es el análisis PESTEL, pues este modelo nos sirve para agrupar los factores externos a analizar evitando así, que se queden aspectos sin considerar.
“Este es un análisis de todo lo que es el entorno macro que se vive hoy en día y habla de 6 factores que son sus siglas y consideran los estudios del entorno Político, Económico, Sociocultural, Tecnológico, Ecológico y Legal”, detalló.
El coordinador del diplomado en Planeación y Evaluación de Negocios Inmobiliarios dejó claro que hoy en dia todos los desarrollos en marcha requieren de una modificación al modelo de negocio.
“Uno que le de más valor tanto al producto como a la clientela, que sienta que el desarrollo inmobiliario ve sus necesidades”, dijo.
- Entorno político
La situación política afecta con mayor o menor intensidad a toda la economía en su conjunto, por eso es importante analizar esos factores para determinar en qué medida el gobierno interviene en la economía y cómo eso puede afectar nuestra inversión.
En este punto, se incluyen áreas como la política fiscal, derecho laboral, derecho ambiental, las restricciones al comercio, los aranceles, y la estabilidad política.
- Entorno económico
Las condiciones y tendencias generales de la economía afectan directamente a las actividades y resultados de todas las empresas, incluyendo por supuesto, las que están relacionadas con el desarrollo inmobiliario.
Los factores que deben considerarse incluyen el crecimiento económico, las tasas de interés, el tipo de cambio y la tasa de inflación, pues todos ellos tienen un gran impacto en una efectiva toma de decisiones para el buen funcionamiento de los negocios.
- Entorno social
Las fuerzas sociales y la cultura de un país también interactúan e influyen en los bienes raíces.
Los aspectos demográficos, culturales y los problemas sociales repercuten directamente en los negocio, por lo que es indispensable considerarlos para estar alertas a los cambios de decisiones.
- Entorno tecnológico
Integrar la innovación de las TIC, la inversión en I + D y la promoción del desarrollo tecnológico a las variables dentro de la estrategia competitiva en el mercado inmobiliario guiarán a las empresas al éxito.
Las tendencias inmobiliarias en tecnología como los tours virtuales de los inmuebles, acceder a los asesores a través de apps, mensajería instantánea y firmar papeles en línea de forma segura, son algunas de las herramientas que facilitan el proceso de compra y venta y repercuten positivamente en la empresa.
- Entorno ecológico
En este aspecto se incluyen todos los elementos que guardan relación directa o indirecta con la preservación de los entornos y el medioambiente.
Por ejemplo, los efectos del cambio climático, el nivel de contaminación, la probabilidad de sufrir desastres naturales, incendios, terremotos, maremotos, entre otros.
Y, por supuesto, no se puede dejar pasar la legislación que regula la actividad del sector inmobiliario, sobre todo si el negocio mantiene un contacto directo con los recursos naturales o materias primas.
- Entorno legal
Para decidir sobre el lugar en el que comenzaremos el proyecto, siempre debemos considerar que cada uno tiene eyes establecidas que es necesario respetar.
Es obligación de las empresas cumplirlas y actuar dentro del marco que establecen.
¿Cómo comenzar un negocio inmobiliario?
El primer paso para comenzar un negocio inmobiliario es el estudio de mercado, esto nos permitirá conocer la idoneidad del proyecto; realizar esta investigación sobre el plan en mente nos permitirá usar las herramientas necesarias para determinar la infraestructura tecnológica y la capacidad técnica que implica nuestra idea, además, entre más datos consideremos más claridad podremos tener de los costos, beneficios y el grado de aceptación que nuestra propuesta genera.
“El modelo de negocio busca hacer una investigación de mercado como primer paso, en base a fuentes secundarias, es decir, todo lo que es estadístico para conocer las necesidades y expectativas que se tienen”, explicó Fernando González Figueroa.
El Coordinador del Diplomado en Planeación y Evaluación de Negocios Inmobiliarios señaló que el desarrollo de un producto inmobiliario tiene dos grandes capítulos:
- La viabilidad del proyecto
- La factibilidad del proyecto
Cuando se hace la investigación de mercado como primer paso estamos entrando a la viabilidad del proyecto, la cual está conformada por aspectos técnicos, socioeconómicos, ambientales e institucionales.
La factibilidad la obtendremos cuando logremos determinar su nuestro proyecto ha aprobado cuatro evaluaciones básicas:
-Evaluación Técnica
-Evaluación Ambiental
-Evaluación Financiera
-Evaluación Socio-económica
La aprobación de cada una de esas evaluaciones nos dará la viabilidad y factibilidad de un proyecto, esto nos permite conocer si un proyecto puede ser viable técnicamente, pero puede ser no viable financieramente o ambientalmente, una vez que encontremos el equilibrio entre estos dos elementos, podremos estar listos para dar el primer paso y comenzar un negocio inmobiliario saludable.
Para vender o comprar, las tendencias sí importan
Comprar o vender una casa implica el pago de impuestos, sin embargo, muchos de los involucrados desconocen las obligaciones que ello contrae.
En 2014, la reforma fiscal impulsada por el gobierno mexicano trajo con ella modificaciones en el sector inmobiliario, las cuales se convirtieron en un reto para la estrategia de negocios y la revisión de obligaciones tributarias en aras de ser más competitivos.
En aquella ocasión, hubo confusiones en cuanto a las reglas de los fideicomisos dedicados a la adquisición o construcción de bienes raíces, sobre todo en la manera en que iban a cobrar las rentas y algunos otros aspectos del marco fiscal para el sector.
Constantemente los aspectos legales y fiscales en bienes raíces se actualizan y adecúan al contexto social, ahora con la nueva normalidad, esto no será la excepción y la mejor forma de sortear los retos que se presenten es conociendo y aprovechando las tendencias.
“El desarrollador inmobiliario debe tener presente todas las exigencias que se piden en cuestión de licencias, permisos y contratos”, recalcó Fernando González Figueroa.
El coordinador del diplomado en Planeación y Evaluación de Negocios Inmobiliarios destacó que existen tres aspectos importantes de estos aspectos fiscales y legales.
Uno de ellos es el asunto de los contratos.
“Hoy en día estar pendiente de la ley de antilavado de dinero es muy importante y en el diplomado entramos en detalle de esto, en función de contratos cuáles son los más adecuados en función del giro del negocio”, detalló.
González Figueroa agregó que otro de los aspectos importantísimos es la parte fiscal.
“Por ejemplo en estos temas de la fiscalización, la ley ahora es mucho más precisa, por esto es importante crear estrategias y revisar los aspectos fiscales que cada giro de negocio desarrolla para estar al día en este sentido y evitar los conflictos fiscales”, dijo.
El presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano, José Antonio Manzanero Escutia, explicó en una entrevista para IDConline que las personas físicas que vendan una vivienda causan ISR por enajenación de casa habitación, por lo que si el valor de venta es máximo 700,000 Unidades de inversión (UDIS) -equivalentes a cuatro mdp aproximadamente- podrán exentar el pago del impuesto.
Este tipo de información es la que debemos tener siempre fresca y a la mano para poder realizar las transacciones inmobiliarias sin contratiempos legales, ya que contar con la información necesaria y de manera oportuna puede hacer toda la diferencia cuando se realiza una operación de este tipo.
El agente inmobiliario como estructura clave para las decisiones exitosas
El éxito de un proyecto inmobiliario comienza poniendo atención en todos los detalles, desde la elección del lote donde se construirá hasta la venta de sus unidades.
Para lograr eso, se requiere de conocimientos que se cruzan en distintas disciplinas.
Hay que saber de finanzas, de cuestiones legales, de comunicación interna, marketing y derecho, entre otras.
Y es que para que un proyecto inmobiliario cumpla los pronósticos el desarrollador deberá saber calcular el costo y el valor de venta conveniente, comunicarlo de manera eficiente a un público determinado previamente y encuadrarlo en una situación legal.
“Uno de los aspectos importantes que estamos manejando aquí, es la actualización de muchos conceptos y de herramientas que se utilizan hoy en día para efectos de hacer desarrollo inmobiliario exitoso.
“Que las personas que ya tienen experiencia, puedan actualizar sus conocimientos es de mucho valor y más hoy en día con todo lo que estamos viviendo”, señaló Fernando González Figueroa, coordinador del diplomado en Planeación y Evaluación de Negocios Inmobiliarios.
En este campo, existen cuatro importantes variables que le darán a su desarrollo inmobiliario éxito:
-Novedad
-Diferenciación
-Ventaja competitiva
-Innovación
Al hacer el análisis de estos cuatro factores, destacó González Figueroa, se debe determinar cuáles son los riesgos, pues los desarrolladores inmobiliarios necesitan saberlos para poder alcanzar el éxito del proyecto.
“(El desarrollador debe saber) cuáles son los riesgos que ahorita ya estamos viviendo y cuáles serán los riesgos a corto plazo. El riesgo de la empresa inmobiliaria, de la desarrolladora (...) y finalmente el análisis completo del riesgo de económico financiero”, agregó.
Todos estos elementos llevarán a conseguir una rentabilidad adecuada del negocio inmobiliarios y a poder considerar cuál es la utilidad final en base a la inversión.
PropTech, la herramienta básica para bienes raíces
Para saber sobre el éxito de la industria PropTech - término que hace referencia a cualquier empresa que utiliza la tecnología para refinar, mejorar o reinventar cualquier servicio del sector inmobiliario - la innovación como herramientas para el sector es fundamental.
Incluso, la firma de asesores Deloitte realizó una perspectiva para el sector inmobiliario en la que identificó cinco temas que los empresarios deben considerar como factores integrales al momento de realizar su estrategia de negocios, los cuales están directamente relacionados con tecnología e innovación.
-Futuro de la movilidad
-Salud y bienestar de los ocupantes
-El Internet de las cosas
-Tecnologías de impresión 3D
-Analítica predictiva y demográfica
Sobre este tema, Fernando González Figueroa, coordinador del diplomado en Planeación y Evaluación de Negocios Inmobiliarios destacó la relevancia de la Blue Ocean Strategy, una herramienta que supuso una revolución en la estrategia empresarial al sugerir formas diferentes de ganar mercado de modo innovador.
Esta estrategia nació en 2005, cuando dos profesores de la Escuela de Negocios INSEAD: W. Chan Kim y Renée Mauborgne, plasmaron en su libro Blue Ocean Strategy cómo aplicar una metodología y un proceso para conseguir la ansiada diferenciación.
Lo primero que hicieron fue diferenciar dos contextos, uno era el océano rojo que está marcado por una feroz competencia carente de diferenciación y donde triunfa el más barato a base de robar los clientes de los competidores, ofreciendo lo mismo, pero más barato.
El otro, el océano azul, es donde la estrategia y la innovación adecuada generan saltos de valor que hacen que los competidores sean irrelevantes porque los clientes comparan productos y servicios absolutamente diferentes.
“La estrategia del océano azul tiene una herramienta que se llama ERIC, esta herramienta dice evita, reduce, incorpora y crea para crear innovación”, amplió el docente.
ERIC, explicó González Figueroa, evita lo que causa problemas en la industria, incrementa aquello que da valor, reduce lo que realmente causa problemas y crea algo nuevo, en el modelo de negocios del módulo.
“Cuando usas esta estrategia podrás desarrollar una nueva visión que considere los aspectos de innovación y no quedar atrás, porque si no creas innovación, no creas valor y lo clientes no compran”, concluyó el coordinador del diplomado en Planeación y Evaluación de Negocios Inmobiliarios.
